«Наличие «дебиторки» не освобождает УК от обязанностей по содержанию дома»

23 Августа 2016
Руководитель Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) Приморского края Сергей Мандрыко рассказал о самых распространенных вопросах, которые приходилось решать ведомству в первый год своей деятельности. Это взаимоотношения между собственниками жилья, управляющими компаниями и ТСЖ, характерные нарушения, которые выявляются инспекторами инспекции в сфере жилищного законодательства, меры воздействия на нарушителей.

— Сергей Анатольевич, жители края не совсем разбираются в функциях ГЖИ. Какую помощь сотрудники вашей структуры могут оказать приморцам?

— Государственная жилищная инспекция Приморского края является уполномоченным органом администрации края, осуществляющим региональный государственный жилищный надзор на территории Приморья. Жилищным кодексом предусмотрено, что участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования. Организации, как правило, имеют сильные юридические службы. Следовательно, жилищная инспекция в большей степени стоит на защите прав граждан как наименее защищенных участников этих отношений.

Государственный жилищный надзор — это деятельность, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных требований к использованию и сохранности жилищного фонда, предоставлению коммунальных услуг. Мероприятия жилищного надзора осуществляются в рамках государственной программы «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами жилищно-коммунального хозяйства населения Приморского края» на 2013–2017 гг.

— Какие нарушения фиксируют инспекторы ГЖИ? Какую ответственность несут нарушители?

— Наиболее распространенными являются нарушения правил и норм эксплуатации жилищного фонда. С начала года выявлено 150 подобных нарушений. На втором месте идет некачественное предоставление коммунальных услуг населению — 49 нарушений с начала года. Выявлено 39 нарушений пользования жилыми помещениями и 35 нарушений правил управления многоквартирными домами. По итогам проверок составляются протоколы и выдаются предписания. С начала года составлено 233 протокола и выдано 208 предписаний. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК за нарушения обязательных требований нормативных правовых актов несут административную ответственность. Конечно, не всегда бывают правы и граждане. В таких случаях КоАП РФ предусматривает административную ответственность и в их отношении.

— Зачастую управляющие компании не выполняют свои обязанности по содержанию конкретного дома, при этом ссылаются на большое количество должников, которые в нем проживают, крупную сумму долга. Создается впечатление, что УК выгодно иметь должников?

— Сам по себе факт наличия задолженности не снимает с УК обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме является предметом лицензионного контроля со стороны ГЖИ. Взыскание дебиторской задолженности с должников является непосредственной обязанностью управляющей компании. УК обязана вести претензионную работу. Как мы знаем, у судебных приставов есть эффективные меры воздействия на должников.

— С 1 июля вступила в силу норма закона, по которой в полную силу заработала государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Какие преимущества получают собственники жилых помещений в связи с этим?

— ГИС ЖКХ — единая федеральная централизованная информационная система в сфере жилищно-коммунального хозяйства (dom.gosuslugi.ru). Здесь размещается полезная общедоступная информация для всех участников жилищных отношений. Кроме того, собственники жилья получают доступ в личный кабинет.

Здесь предоставлена полная и актуальная информация об управляющих и ресурсоснабжающих организациях, о выполняемых ими работах по дому, об оказываемых услугах, их стоимости и о начислениях за жилищно-коммунальные услуги, данные об организациях, осуществляющих прием платы за ЖКУ. Собственник может контролировать качество оказываемых ЖКУ, написать онлайн-обращение, жалобу в любую ресурсоснабжающую организацию, в УК, определить рейтинг управляющих организаций. Есть возможность принять участие в электронном голосовании по вопросам управления домом (отпадает необходимость в очном собрании жильцов), заключить в электронной форме договоры, в том числе на управление многоквартирным домом и оказание коммунальных услуг. Самая простая и распространенная функция — внесение показаний приборов учета, оплата по выставленным платежным документам, получение информации о проведении такой оплаты.

— Существует несколько форм управления жилым домом: непосредственное управление, через управляющую компанию, товарищество собственников жилья. Как эксперт, какой из них вы считаете лучшим?

— Свои преимущества и недостатки есть в каждом случае. Непосредственное управление нельзя осуществлять в доме, где помещениями владеют больше 30 собственников. ТСЖ — некоммерческая организация, все собираемые с жильцов платежи поступают на конкретный дом, оборот финансов более прозрачен. В управляющей компании в наличии большее количество технически грамотных специалистов. У нас в Приморье 360 УК. С одной стороны, конкуренция большая, с другой — есть хорошие управляющие компании, но есть и «двоечники». Мы работаем около года, стараемся навести порядок, но не всегда это просто. Штрафы за невыполнение своих обязанностей на УК можно наложить серьезные — до 500 тыс. рублей. Но взять и отозвать лицензию мы не можем — на это требуется решение суда.

Вопросы формы управления решаются исключительно общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо понимать, в каком направлении лучше двигаться, предварительно исследовав техническое состояние дома. Сумма вложений со стороны собственников зависит от состояния общего имущества в доме. Чем больше износ, тем выше издержки на содержание. Также чем меньше по размерам многоквартирный дом, тем дороже содержание общего имущества для каждого из собственников.

— Насколько законно поступают в УК, когда в ответ на просьбу прислать сантехника или электрика адресуют собственника к сторонней организации?

— Все работы специалистами управляющих компаний должны выполняться в рамках договора управления. В случае выполнения работ в отношении имущества собственников помещений, не являющегося общим, они осуществляются по договору подряда оказания услуг с оформлением первичных финансовых документов и акта выполненных работ. Прайс услуг на виды работ размещен на сайте УК. Если услуга платная, деньги вносятся в кассу УК. На месте со слесарем или электриком рассчитываться нельзя.

— Жители Владивостока жалуются на то, что в их доме снимают квартиру граждане одной из среднеазиатских стран. В квартире проживает около десятка человек, постоянный топот, бесконечно работает лифт. Как можно разрешить данную ситуацию?

— Потребитель услуг обязан информировать УК об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих в занимаемом им помещении, не позднее пяти рабочих дней со дня произошедших изменений, в случае, если помещение не оборудовано индивидуальным или квартирным прибором учета. Размер платы за соответствующий вид коммунальной услуги рассчитывается исходя из числа постоянно или временно проживающих в жилом помещении потребителей. Потребитель считается временно проживающим в жилом помещении, если он фактически проживает в этом жилом помещении более пяти дней подряд.

В случае, если жилое помещение не оборудовано прибором учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа, и исполнитель располагает сведениями о временно проживающих в жилом помещении потребителях, не зарегистрированных в этом помещении по постоянному (временному) месту жительства или месту пребывания, исполнитель вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении. Указанный акт подписывается исполнителем и потребителем. Если потребитель отказывается от подписания акта, его должны заверить исполнитель, не менее двух потребителей, председатель совета многоквартирного дома, товарищества или кооператива.

В акте указываются дата и время его составления, фамилия, имя и отчество собственника жилого помещения (постоянно проживающего потребителя), адрес, место его жительства, сведения о количестве временно проживающих потребителей. В случае, если собственник жилого помещения (постоянно проживающий потребитель) отказывается подписывать акт или он отсутствует в жилом помещении во время составления акта, в этом акте делается соответствующая отметка. Исполнитель обязан передать один экземпляр акта собственнику жилого помещения (постоянно проживающему потребителю).

Указанный акт в течение трех дней со дня его составления направляется исполнителем в полицию и (или) в органы, уполномоченные на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции. По данному факту надлежит обратиться с заявлением к участковому соответствующего опорного пункта УМВД России по Владивостоку.

Источник:  http://konkurent.ru