«Быстрые» Деньги для ТСЖ

«Быстрые» Деньги для ТСЖ
Быстрые деньги для ТСЖ
16 Июля 2011

Одним из факторов успешного развития рынка жилищно-коммунальных услуг является создание условий для финансовой самостоятельности ТСЖ и ЖСК. Конечно, пока о самосильности ТСЖ речь не идет, но предпосылки для формирования системы внебюджетной финансовой поддержки товариществ уже появились. Сегодня специалисты рынка финансовых услуг делают первые попытки выйти со своими предложениями к объединениям собственников, а мы следим за процессом и пытаемся понять, насколько эти предложения соотносятся с реальной жизнью.

Что делать, если товариществу собственников жилья или жилищно-строительному кооперативу срочно понадобились деньги на экстренный ремонт, например? Сегодня, пока кредитование ТСЖ и ЖСК практически отсутствует, один из немногих способов решить вопрос – отправиться на поклон в администрацию района.

В случае с плановым капремонтом ситуация не лучше. В настоящее время оно осуществляется за счет Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Средств фонда, выделенных государством в рамках реализации программ капитального ремонта и расселения аварийного жилья, по оценкам некоторых экспертов, хватит, чтобы отремонтировать всего 12% жилья. Для справки – в целом по России около миллиона многоквартирных домов нуждаются в ремонте. Что делать тем, кто не попал под действие программ фонда? Да и те, кто воспользовались его средствами, далеко не всегда довольны исходом. Нарекания вызывает тот факт, что собственники фактически не участвуют ни в выборе подрядчика, ни в контроле над ходом работ и расходованием выделенных средств. Мы много писали на эту тему раньше, не будем сейчас углубляться. Кроме того, вопросы специалистов вызывает сама философия такого способа финансовой поддержки объединений собственников. «Схема, при которой деньги на капитальный ремонт выделяются из федерального бюджета, – порочна, - считает генеральный директор ООО «Издательский дом «Консьержъ» Олеся Галкина. – Она противоречит действующему жилищному законодательству, в котором четко и ясно прописано, что бремя ответственности за свою собственность, за ее содержание и эксплуатацию, должен нести сам собственник. Понятно, что денег на работы капитального характера у собственников нет, поэтому у ТСЖ должна быть возможность получить одномоментно необходимую сумму».

Обсуждению и анализу таких возможностей был посвящен круглый стол с заявленной темой «Перспективы развития и финансирования ЖКХ», организованный для председателей ТСЖ и прошедший в администрации Адмиралтейского района. Мы обобщили полученные сведения. Сегодня в той или иной мере ТСЖ доступны следующие формы финансовой поддержки:
- банковское кредитование;
- энергосервис;
- поддержка НО «Фонд содействия кредитованию малого бизнеса»;
- кредитная кооперация.

Ремонт в кредит
Эксперты считают, что именно от развития кредитования на рынке жилищно-коммунальных услуг зависит становление самого рынка. Пока же банки только приходят в ЖКХ, ориентируя свою деятельность по большей части на взаимодействие с управляющими компаниями. С ТСЖ работают единицы. Вот обобщенный уровень требований к ТСЖ-заемщику:
- необходимо предъявить решение общего собрания;
- поручительство собственников (это могут быть несколько членов правления или все владельцы квартир);
- минимальный срок регистрации ТСЖ должен быть не меньше 12 месяцев;
- крайне важно отсутствие задолженностей по платежам за коммунальные услуги;
- важно наличие расчетного счета в банке, поскольку обеспечением по выдаче кредита является поток платежей, который получает ТСЖ.
Кредит выдается на срок от трех до семи лет. Стоимость колеблется в пределах от 10% до 20% годовых.

Эксперты сходятся во мнении, что пока банки сильно рискуют, сотрудничая с объединениями собственников. По сути, у ТСЖ нет имущества, которое оно может оставить в залог. Даже если в залог внесена квартира собственника, взыскать ее в случае непогашения кредита очень сложно, особенно, если это единственная жилплощадь гражданина. Проблему может решить введение практики госгарантий, когда средства из бюджета идут не напрямую на капитальный ремонт, а направляются на государственные гарантии по кредитам ТСЖ. Увы, в России такой практики пока не существует

Энергосервис
Подробно об энергосервисе в сфере ЖКХ мы писали в № 49 от 13 Декабря 2010 г. Говоря кратко, это предоставление средств для модернизации объекта на строго оговоренных условиях. Компания-заемщик проводит мероприятия для того, чтобы получить экономию по оплате коммунальных услуг, и эту экономию возвращает энергосервисной компании в качестве платежей по кредиту. Пока такие схемы по большей части тоже действуют только в случае с крупными компаниями, но не с ТСЖ. Причина та же – риск неплатежей со стороны товарищества ввиду отсутствия у ТСЖ собственного имущества.

Вместо залога – поручительство
В решении проблемы залога могут посодействовать специалисты НО «Фонд содействия кредитованию малого бизнеса», созданного в 2007 году. Для малого бизнеса проблема предоставления залога всегда была актуальной. Да, соглашаются представители фонда, ТСЖ – это некоммерческая организация (фонд создан специально для поддержки малого предпринимательства), но товарищество может получить помощь фонда через свою управляющую компанию. Заручившись помощью фонда, УК может получить кредит в любом банке по программе предоставления поручительства (фонд поручается за компанию на ту сумму, которой не хватает к залогу).

В 2010 году фонд запустил вторую программу – это программа микрофинансирования, которая позволяет получать живые деньги не посредством банка, а из средств фонда. Займ выдается за 2–3 дня анализа. На 5–6 день уже можно заключить договор и получить деньги на расчетный счет. Переплата по займу составит 6,6%.

Фонд обеспечивает и необходимую скорость получения денег и радует невысокими процентными ставками, но налицо проблема – ТСЖ не может воспользоваться средствами фонда без посредничества УК. Заместитель исполнительного директора НО «Фонд содействия кредитованию малого бизнеса» Анна Мелкишева по этому поводу сказала следующее: «Как вы понимаете, из любого закона есть лазейки. Можно создать организацию. Если не управляющую компанию, то обслуживающую организацию и получить деньги для дома. Возможности есть, нужно просто индивидуально к этому подходить».
Одним из вариантов привлечения средств фонда для объединений собственников, которые желают сотрудничать с УК, может стать создание кредитного потребительского кооператива.

Кредитная кооперация
Кредитный потребительский кооператив, он же кредитный союз – это некоммерческая организация, объединяющая лиц с общими интересами, принимающая вклады от своих членов и предоставляющая им ссуды. В ЖКХ практика кредитных союзов могла бы быть полезна и ТСЖ, и ЖСК, считают эксперты. Союз может привлекать спонсорскую помощь и бюджетные деньги, либо при необходимости воспользоваться банковскими кредитами. Однако председатели ТСЖ и ЖСК, как впрочем, и представители бизнеса скептически смотрят на такую форму финансовой поддержки, потому что в кредитном союзе не последнюю роль играет доверие между членами кооператива. С ним (с доверием), как известно, сейчас большие проблемы.

Несмотря на это, уже 10 лет, как кредитные кооперативы возродились после почти векового забвения. 18 июля 2009 г. был подписан закон «О кредитной кооперации». Государственным регулятором деятельности кооперативов является Минфин РФ. «Сейчас кредитные потребительские кооперативы переживают период становления в рамках нового закона и больше заняты своими внутренними проблемами, чем предложением услуг бизнесу. Кредитные кооперативы являются участниками рынка финансовых услуг, поэтому они вынуждены испытывать конкуренцию со стороны банков и других участников финансового рынка. Перспективы у кредитной кооперации есть, но мы пришли к такому выводу: кредитные кооперативы должны работать немножко шире», - делится своим видением проблемы вице-президент НП «Северо-Западная ассоциация кредитных союзов» Галина Седова. В рамках Гражданского кодекса можно создавать не просто кредитные кооперативы, а специализированные потребительские кооперативы. «Обращаю внимание руководителей ТСЖ на особенности: эта организация является некоммерческой организацией точно так же как и ТСЖ, и в Жилищном кодексе прописано, что собственники жилья могут объединяться в ТСЖ и потребительские кооперативы, - продолжает Галина Седова. - Но так получилось, что ТСЖ имеет сегодня широкие перспективы и развивается, а форма потребительского кооператива оказалась невостребованной».

В уставе специализированного кооператива оговаривается, что он может брать на себя функции управляющей компании, а УК, в свою очередь, может обращаться в Фонд содействия кредитованию малого бизнеса (потребительский кооператив по закону является субъектом малого предпринимательства). Прелесть потребительского кооператива в том, что в него могут входить на равных условиях и физические, и юридические лица. При этом каждый член, будь то собственник или управляющая компания, имеет только один голос, что, по словам Галины Седовой, упрощает контроль за полученными на развитие дома деньгами.
Кроме всех прочих благ, которые сулят объединениям собственников сторонники кредитной кооперации в ЖКХ, заметно еще одно - это решение проблемы задолженностей перед поставщиками ресурсов (по крайней мере, на момент получения займа). Внутри кооператива один собственник может оказать помощь другому в виде займа на погашение долга по квартплате. Однако, к сожалению, это только внешне решает проблему задолженности, переведя ее с уровня собственник-РСО на уровень собственник-собственник (если, конечно, найдется желающий одолжить деньги хроническому должнику).

Ход конем
Предполагалось, что после того как представители финансовых организаций закончат излагать свои идеи по стабилизации финансового положения ТСЖ, представители товариществ начнут задавать свои вопросы по теме круглого стола. Вопросов, однако, так и не последовало. Брошенная реплика: «Спасибо, все понятно, вопросов нет», только подтвердила опасения организаторов – информация новая, усваивается плохо.
Предполагалось, что часть заданных вопросов возьмет на себя начальник отдела районного хозяйства Адмиралтейского района Александр Тян. Вопросов не последовало, и Александр Викторович внес некоторую ясность относительно получения средств из Фонда содействия развитию реформирования ЖКХ. Начальник отдела районного хозяйства заявил, что ускорить процесс получения денег можно, внеся не 5 положенных, а, например, 20% от суммы, необходимой на работы, проводимые в рамках капремонта. Такие заявки будут рассматриваться в первую очередь, сказал Александр Тян, и никакие кредиты ТСЖ не понадобятся. Мы, честно признаться, сильно усомнились в соответствии такого предложения закону. Но руководитель Жилищного комитета Санкт-Петербурга Юрий Осипов внес ясность. «Действительно, мы разослали всем районам рекомендательные письма о том, что в этом году в первую очередь будут рассматриваться заявки тех, кто внес большую сумму… Потому что денег мало, а делать нужно, в этом заинтересованы сами же собственники», - пояснил Юрий Осипов.

Что в итоге?
Результатом работы круглого стола стала резолюция, авторы которой предлагают сформировать «Фонд содействия ТСЖ и ЖСК Санкт-Петербурга», учредителем которого могут быть соответствующие органы исполнительной власти Санкт-Петербурга. Начальные накопления фонда могут быть выделены из остаточных средств федерального фонда в конце 2011 года. По мнению авторов резолюции, в фонд также могут войти средства из бюджета Санкт-Петербурга в объеме предоставляемых субсидий за счет имущественных и земельных налогов. Право контроля расходования средств фонда предлагается предоставить ассоциациям ТСЖ и ЖСК. В перспективе «Фонд содействия ТСЖ и ЖСК Санкт-Петербурга должен перейти на самостоятельное финансирование.

Автор: Наталья Жирылеева


Источник:  http://www.konserg.ru/