Какой способ управления выбрать? Сравнительный анализ способов управления.

Какой способ управления выбрать? Сравнительный анализ способов управления.
Какой способ управления выбрать?
27 Августа 2011

Управление многоквартирными домами осуществляется одним из способов управления: непосредственное управление, управление ТСЖ, управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Какой способ управления выбрать? Все зависит от конкретной ситуации, от особенностей многоквартирного дома и его Собственников: от технического состояния дома, состава проживающих, наличия в доме профессионально-грамотных и энергичных лидеров, сплоченного, значительного по количеству и работоспособного актива Собственников.


Непосредственное управление

Преимущества непосредственного способа управления для обслуживающей организации:

1) Обслуживающая организация не отвечает своими средствами по обязательствам собственников помещений.

2) Выполняет работы и оказывает услуги в объеме, установленном общим собранием

3) Не обеспечивает собственников помещений коммунальными услугами.

4) Деятельность обслуживающей организации не зависит от третьих лиц. Обслуживающая организация самостоятельно оказывает услуги и выполняет работы.

5) Прямые платежи.

6) Договор на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества подписывается большинством собственников, а не всеми собственниками.

Недостатки непосредственного способа управления для обслуживающей организации:

1) Возникает необходимость ведения финансовых лицевых счетов (если отсутствует ЕРКЦ).

2) Сложности с заключением договора в письменной форме на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений.

3) Значительный состав участников договорных отношений.

Преимущества непосредственного способа управления для ресурсоснабжающей организации:

1) Прямые платежи.

2) Начисление и сбор обязательных платежей включается в тариф на КР.

Недостатки непосредственного способа управления для ресурсоснабжающей организации:

1) Продажа коммунальных услуг осуществляется непосредственно собственнику помещения.

2) Тариф формируется до фасада многоквартирного дома, в связи с этим имеют место потери (убытки) ресурсов на внутридомовом оборудовании (вода, тепло, электричество).

3) Возникает необходимость ведения финансовых лицевых счетов (если отсутствует ЕРКЦ).

4) Конфликты с обслуживающей организацией в части убытков на внутридомовом оборудовании.

5) Сложности с учетом ресурсов.

6) Увеличивается субъектный состав потребителей.

Преимущества непосредственного способа управления для собственников:

1) Собственники не отвечают за не исполнение обязательств другими собственниками.

2) Собственник помещений несет ответственность только по своим обязательствам.

3) Существует возможность контроля исполнения обязательств обслуживающей организации (в сроки, установленные в договоре).

4) Уменьшается объем обязательных платежей (не начисляются расходы за управление многоквартирным домом).

5) Отсутствует посредник, за счет деятельности которого увеличивается оплата жилого помещения.

Недостатки непосредственного способа управления для собственников:

1) Необходимо самостоятельно заключать договоры, если не выбрано уполномоченное лицо.

2) Отсутствует организация, защищающая права и интересы собственников.

3) Отсутствует механизм капитализации средств собственников на проведение капитального ремонта.

4) Затруднен текущий контроль исполнения обязательств обслуживающей организации и ресурсоснабжающей организации.

5) Затруднено оформление доверенностей уполномоченному лицу каждым собственником помещений.


Товарищество собственников жилья

Преимущества ТСЖ:

1) ТСЖ может управлять несколькими многоквартирными домами.

2) Размер оплаты работ и услуг по управлению многоквартирным домом, устанавливается решением общего собрания членов товарищества, а не общим собранием собственников помещений.

3) ТСЖ заключают договоры в интересах членов товарищества.

4) ТСЖ не выступает в качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также потребителем (абонентом) коммунальных услуг.

5) ТСЖ может принимать решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

6) ТСЖ не отвечает по обязательствам членов ТСЖ, члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества.

7) ТСЖ может самостоятельно осуществлять содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

8) Исключается «веерное» отключение коммунальных услуг.

9) Льготное налогообложение (ст. 251 НК РФ).

10) Возможность капитализации средств на проведение капитального ремонта.

Недостатки ТСЖ:

1) Сложности при определении размеров обязательных платежей при управлении общим имуществом нескольких многоквартирных домов.

2) Члены ТСЖ должны иметь не менее 50% доли голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3) Дополнительные взносы (членские) на содержание общего имущества и юридического лица.

4) Налоговые органы воспринимают самостоятельное содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме работниками ТСЖ как коммерческую деятельность с вытекающими из этого последствиями.

5) Отсутствуют помещения для размещения сотрудников ТСЖ.

Преимущества ТСЖ для собственников:

1) Договорные отношения только с одним юридическим лицом.

2) Собственники не отвечают за неисполнение обязательств другими собственниками.

3) Нет необходимости в осуществлении текущего контроля исполнения обязательств управляющей компании, ресурсоснабжающей организации, обслуживающей организации.

4) Существует возможность капитализации средств на проведение капитального ремонта.

5) ТСЖ защищает права и интересы собственников.

6) Собственник помещения имеет право обжаловать деятельность ТСЖ на общем собрании.

7) Существует реальная возможность влияния на руководителя ТСЖ через органы управления ТСЖ.

8) Незначительный состав участников договорных отношений.

Недостатки ТСЖ для собственников:

1) Возникает необходимость нести дополнительные расходы на содержание ТСЖ.

2) Личное участие в деятельности ТСЖ.


Управление управляющей организацией

Преимущества управления управляющей организацией для управляющей организации:

1) Выполняет работы и оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в объеме, установленном общим собранием, собственников помещений в многоквартирном доме.

2) Прямые платежи.

3) Возможность управления большими объемами жилищного фонда.

4) Уменьшение административного воздействия органов местного самоуправления.

Преимущества управления управляющей организацией для ресурсоснабжающей организации:

1) Исключаются убытки (потери) на внутридомовом оборудовании.

2) Затраты на начисление и сбор обязательных платежей включаются в тариф на коммунальные услуги.

3) Возможность создания локальной монополии.

4) Полное использование трудовых ресурсов.

5) Возможность управления большими объемами жилищного фонда.

6) Значительно уменьшается административное воздействие органов местного самоуправления.

Недостатки управления управляющей организацией для управляющей организации:

1) Поставщики коммунальных ресурсов могут ограничить или прекратить предоставление коммунальных ресурсов управляющей организации в случае неоплаты ею предоставленных ресурсов.

2) Управляющая организация вынуждена взыскивать задолженности бюджетов всех уровней в судебном порядке.

3) Управляющая организация обязана ежегодно отчитываться перед собственниками помещений.

4) Отвечать за неисполнение обязательств перед каждым собственником помещения.

5) В управление может быть предоставлено незначительное количество жилищного фонда. Жилищный фонд может быть предоставлен в разрозненном виде.

6) Размер платы за жилое помещение может быть пересмотрен собственниками в любое время.

7) Договор управления, может быть, расторгнут досрочно при изменении способа управления.

8) Незначительный срок действия договора управления.

9) Значительный состав участников договорных отношений.

10) Зависимость от продавца коммунальных ресурсов.

11) К управляющей организации как к посреднику предъявляются претензии с двух сторон - и от конечного потребителя, и от производителя ресурсов.

Преимущества управления управляющей организацией для собственников:

1) Договорные отношения только с одним юридическим лицом.

2) Собственники не отвечают за не исполнение обязательств другими собственниками.

3) Существует возможность контроля исполнения обязательств управляющей организации (по итогам года).

4) Существует возможность привлечения средств управляющей организации для модернизации многоквартирного дома, а также для ресурсосбережения.

Недостатки управления управляющей организацией для собственников:

1) Значительно увеличивается размер обязательных платежей.

2) Управляющая организация не защищает права и интересы собственников.

3) Большая вероятность, что управляющая организация будет банкротом.

4) Управляющая организация не может капитализировать средства собственников на проведение капитального ремонта при несбалансированности договорных отношений.

5) Затруднен текущий контроль исполнения обязательств управляющей организацией.

6) Сложности при проверке перечней и объемов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, которые предлагает управляющая организация на текущий год.

Материал подготовлен при помощи юристов ООО "ЖКС-ПРИМОРЬЕ"



Консультации Он-лайн

Оперативный дежурный

Рейтинг управляющих компаний

Форум о ЖКХ

Кто управляет домом
Поиск информации по адресу, общайтесь на странице своего дома
 
(введите адрес, например Светланская, 205)

Калькулятор коммунальных платежей 

Каталог полезных сайтов

Ваше мнение