Как сменить Управляющую компанию?

Как сменить Управляющую компанию?
Как сменить Управляющую компанию
12 Октября 2011
Больше шести лет прошло с тех пор, как вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ. Практически каждый многоквартирный дом в Приморском крае определился со способом управления. Большинство собственников выбрали своим способом управления сотрудничество с Управляющими компаниями. За прошедшие годы, к сожалению, многие Управляющие компании так и не успели осознать тот уровень ответственности, возложенный на них собственниками многоквартирных домов. Уровень их сервиса далёк от мировых стандартов.

Сегодня большинству жителей трудно оценивать, сравнивать и выбирать между различными Управляющими компаниями, т.к. уровень качества услуг, на рынке, чаще всего одинаков – плохо или удовлетворительно. Если ситуация с Управляющей организацией в доме складывается не в её пользу, активные и неравнодушные собственники, как правило, ищут ответ на вопрос: какая Управляющая компания может послужить альтернативой?

У каждой компании достаточно аргументов в свою пользу. Чистые и ухоженные дворы, отремонтированные фасады и подъезды. Но помимо «видимых глазу» услуг, Управляющие организации осуществляют большой комплекс «скрытых от глаз» клиента работ на домах. По этому, прежде чем принять решение необходимо помимо осмотра доступных мест – дворов, подъездов, мусоропроводов, лифтов, получить объективную информацию путем опроса собственников дома, который обслуживает компания - претендент. Если управляющей компании нечего скрывать они сами обеспечат вам доступ и дадут возможность осмотреть и оценить состояние крыши, подвала, инженерных коммуникаций и ознакомят вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг. Подобная «экскурсия» поможет вам реально оценить возможности организации и ее отношение к своим обязательствам, возложенным на себя по договору управления.


Инициативные группы собственников

Первое, что необходимо сделать при смене управляющей компании: организовать инициативную группу собственников. При этом нужно учитывать, что в Управляющей компании, скорее всего на вашем многоквартирном доме есть «штатный собственник» который подписывает от вашего лица акты выполненных работ, проводит агитационную работу в поддержку управляющей компании. Делает он это не бескорыстно и получает свою «морковку» от управляющей компании, в виде скидки за оплату жилищных услуг либо в конверте. Человек он заинтересованный и обладает кое-каким авторитетом у некоторых жителей вашего дома. Поэтому будет отстаивать свой интерес, прикрываясь благими намерениями и агитировать жильцов остаться под управлением прежней компании. Это-то и может стать вашей главной головной болью при сборе голосов за вновь выбранную вами управляющую организацию, поэтому желательно этого человека привлечь на свою сторону и использовать его возможности и энергию в интересах дома. Ведь прежняя компания, как показывает практика, просто так дом не передает, любыми путями стараясь оставить его под своим управлением. И здесь, как нигде важнейшую роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.


Порядок перевода дома в управление другой компании

Законные основания перевода вашего дома в управление другой Управляющей компании могут быть следующими:

  • Окончание срока договора с Управляющей компанией
  • Отказ УК в предоставлении информации или не предоставление её долгое время
  • Невыполнение работ или услуг
  • Оказание услуг не в полном объёме или ненадлежащего качества

Объективно говоря, только окончание срока договора с Управляющей компанией является веской и значимой причиной для разрыва отношений (решения собственников отказаться от пролонгации). Такие основания, как отказ Управляющей компании от оказания услуг, невыполнение работ, оказание услуг ненадлежащего качества, придётся документировать и доказывать в суде. В ситуации с неудовлетворительным исполнением договора управления необходимо провести юридическую экспертизу. Для документирования нарушений проводится процедура запросов к управляющей организации с соблюдением всех формальностей. Запросить можно различные документы: отчеты, акты осмотра, акты выполненных работ и услуг, договор управления и обслуживания.

В рамках подготовки проведения голосования за выбор другой управляющей компании с жителями дома может быть проведена информационная встреча, на которой собственники дома могут получить информацию о новой компании, обсудить с представителями компании содержание Договора и другие вопросы. Такая встреча не имеет официального статуса. В случае успешной информационной встречи Управляющая компания подготовит проект Договора, протокол и вынесет их на общее собрание, имеющее официальный статус. Общее собрание в многоквартирном доме проводится по инициативе любого из собственников помещений. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма проведения собрания (очное или заочное голосование);
- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией или материалами, которые будут предоставлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещений в данном доме как лично, так и через своего представителя. Все собственники помещений данного дома, принимающие участие в голосовании при очной форме, должны зарегистрироваться у секретаря собрания (паспортные данные). При заочной форме голосования всем собственникам помещений раздаются бюллетени, в которых должны быть указаны фамилия, имя и отчество голосующего, его право собственности на жилое помещение (№ свидетельства, дата выдачи, общая площадь и доля собственности), повестка дня общего собрания. Решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «За», «Против», «Воздержался».

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами, которые хранятся в месте, которое определено решением общего собрания.

Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Вместе с тем собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием, с нарушением установленных Жилищным кодексом РФ требований в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с новой управляющей организацией. Расторжение договора управления многоквартирным домом с прежней Управляющей компанией, осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Следует учитывать, что новая управляющая организация в соответствии со ст. 10 ЖК РФ приобретает права и обязанности на управление домом только с момента вхождения в договорные отношения с собственниками помещений, а именно с момента начала исполнения обязательств ч.7 ст. 162 ЖК РФ. Полномочия новой Управляющей организации подтверждаются протоколом общего собрания и бланками голосования. При предъявлении прежней управляющей организации уведомления, должен быть установлен срок на передачу технической и иной документации, остатка финансовых средств и др.

При смене управляющей организации также целесообразно составить двусторонний акт состояния общего имущества многоквартирного дома. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества.

Материал подготовлен редакцией портала ЖКХприм