Автономное отопление в квартире - выход или тупик?

Автономное отопление в квартире - выход или тупик?
Автономное отопление
15 Июля 2011

Предоставление населению коммунальных услуг по отоплению ненадлежащего качества, нескончаемый рост тарифов, а также отсутствие уверенности в завтрашнем дне привело к тому, что население стало искать альтернативные источники отопления жилого помещения. Обычно такие явления наблюдаются в районах, где ресурсоснабжающие и управляющие организации не в состоянии обеспечить нормальную температуру в жилом помещении потребителей. В этом случае на защиту потребителей встают надзорные органы. Они привлекают ресурсоснабжающие или управляющие организации к административной ответственности по ст. 7.23 КоАП РФ за предоставление коммунальных ресурсов (услуг) ненадлежащего качества, или за не предоставление таких ресурсов (услуг). Штрафы действенны, когда ресурсоснабжающая или управляющая организация должны и могут обеспечить потребителя теплом в заданных параметрах, но этого не делают. Хуже когда оборудование коммунальной организации изношено, тарифы установлены на пределе, и собственники при этом имеют значительные задолженности по платежам. При не обеспечении потребителей необходимой услугой, им делается перерасчет. Соответственно управляющая организация не дополучит денег и вдобавок будет оштрафована. В итоге тепла у собственников не появится, зато ресурсоснабжающая или управляющая организация заплатит штраф в размере 50 000 рублей из средств поступивших от тех же потребителей, что приведет к дальнейшей убыточности деятельности таких организаций. Видя, что средств для приведения коммунального оборудования в нормальное состояние у поставщиков и органов местного самоуправления недостаточно и перспективных решений проблем у них также нет, потребители начинают отказываться от централизованного отопления.

В обоснование своих действий они ссылаются на ст. 546 ГК РФ, которая устанавливает механизм изменения и расторжения договора энергоснабжения. В соответствии с данной статьей в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.

Для реализации этого права потребители - собственники помещений приобретают приборы индивидуального (поквартирного) отопления, самостоятельно их устанавливают или обращаются в соответствии со ст. 26 ЖК РФ для согласования переустройства в органы местного самоуправления. Органы местного самоуправления, понимая последствия установки приборов поквартирного отопления, отказывают собственникам помещений в согласовании переустройства. В результате собственники обжалуют такие решения в суде.

В гражданском законодательстве установлено общее правило в вопросах изменения или расторжения добровольно взятых обязательств - расторжение или изменение договора осуществляется по соглашению сторон, если иное не установлено в законе.

Право на односторонний отказ от договора всегда рассматривается в гражданском праве как исключение из общего правила.

Односторонний отказ от договора возможен только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В данном случае ст. 546 ГК РФ как раз и содержит исключение из общего правила. Для расторжения договора энергоснабжения физическому лицу достаточно оплатить ранее потребленные ресурсы и уведомить ресурсоснабжающую организацию об одностороннем отказе от договора. Договор энергоснабжения считается расторгнутым с момента такого уведомления. Следовательно, гражданин с этого момента может не производить оплату тепловой энергии. Формально договор считается расторгнутым, но гражданин продолжает оставаться потребителем тепловой энергии, т.к. в его помещении находятся обогревающие элементы (батареи) и они подсоединены через внутридомовую систему отопления к сетям ресурсоснабжающей организации.

Некоторые граждане, установив индивидуальные приборы отопления, даже их не включают и бесплатно потребляют тепло. Налицо злоупотребление правом.

В соответствии с ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Таким образом, гражданин остается абонентом и фактически потребляет тепловую энергию. Значит, он должен производить оплату за фактически принятое количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (ст. 544 ГК РФ).

Следовательно, чтобы расторгнуть договор энергоснабжения потребитель должен прекратить пользование тепловой энергией, а для этого он должен либо отсоединиться от присоединенных сетей теплоснабжающей организации, либо отсоединить обогревающие элементы внутри помещения. Первый вариант не реален, т.к. внутридомовые сети находятся в долевой собственности всех собственников помещений и необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на отказ от услуги отопления (например, при установлении на многоквартирном доме автономного источника отопления – крышная котельная).

Второй вариант возможен. В соответствии с ч.3. ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Для реализации второго варианта необходимо установить – относятся ли обогревающие элементы (батареи отопления) внутри помещения собственника к общему имуществу в многоквартирном доме. На этот вопрос отвечает п. 6 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» - в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Следует заметить, что в части электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, а также газоснабжения данным Постановлением предусмотрено разграничение внутриквартирных инженерных систем от ВДИС (внутридомовых инженерных систем), за исключением отопления. Т.е. данное постановление не устанавливает границу между внутриквартирными и внутридомовыми системами только по услуге отопление, т.к. любые действия, связанные с вмешательством в тепловой контур отопления приводит в той или иной мере к изменению режима и условий пользования услугой отопления у остальных собственников помещений в этом многоквартирном доме. Однако судебная практика складывается не однозначно. Многие суды выносят решение о том, что батареи отопления (обогревающие элементы) являются общим имуществом в многоквартирном доме, а некоторые суды считают, что батарея отопления внутри квартиры обслуживает только помещение собственника, следовательно, не является общим имуществом. Чтобы решить данный вопрос, следует руководствоваться первым разделом Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»:

«1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Управляющая организация, для устранения таких проблем, должна предложить собственникам помещений утвердить на общем собрании состав общего имущества. В части отопления состав общего имущества должен быть сформулирован следующим образом: «в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, ответвлений от стояков, обогревающих элементов, в том числе в жилых помещениях, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях».

В данном случаи, при совершении правосудия, суды будут вынуждены ориентироваться на решение такого собрания, а не толковать нормы закона.

Утверждение состава общего имущества в многоквартирном доме позволяет:

1. Определить состав общего имущества, подлежащий управлению. Он является обязательным (существенным) условием договора управления многоквартирным домом (Ч.3 Ст. 162 ЖК РФ).

2. Разграничить ВДИС от внутриквартирных инженерных сетей, а также внешних сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей).

3. Установить порядок финансирования содержания и ремонта внутриквартирных инженерных систем и ВДИС (за счет платы за содержание и ремонт жилья либо платы за услуги, оказываемые по заявкам собственников помещений - солидарная или индивидуальная оплата).

4. Установить границы эксплуатационной ответственности для собственника, управляющей, обслуживающей и ресурсоснабжающей организаций.

5. Установить место купли-продажи коммунальных ресурсов (на фасаде здания) и оказания коммунальных услуг (на границе сетей между помещением и ВДИС).

6. Исключить споры между УО и РСО при заключении договора энергоснабжения.

7. Исключить споры между собственниками и третьими лицами.

Так как батарея отопления является общим имуществом и ее изъятие приведет к уменьшению общего имущества, то это можно сделать только с согласия всех собственников помещений в данном доме при осуществлении реконструкции. Следовательно, изъятие батареи отопления не может относиться к переустройству жилого помещения. Так, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ). Переустройство жилого помещения направлено только на установку, замену и перенос инженерных сетей и оборудования и не предусматривает их изъятие либо нарушение целостности. Диспозиция ст. 25 ЖК РФ также не предусматривает изъятие части инженерных сетей, относящихся к общему имуществу. Поэтому у собственников помещений отсутствуют основания для обращения в органы местного самоуправления на получение согласования переустройства жилого помещения разрешения.

Т.е если собственник решит исключить из состава общего имущества многоквартирного дома расположенные в его помещении отдельные участки сети с отопительными элементами он не сможет это сделать без привлечения иных собственников помещений в данном многоквартирном доме. Будет действовать принцип или все или ни кто.

Даже если все собственники помещений примут решение об уменьшении общего имущества, они вынуждены будут понести расходы на разработку проекта реконструкции общего имущества в многоквартирном доме, проведение работ по реконструкции, расходы ресурсоснабжающей организации на наладку котельной в связи с изменением нагрузки, а также расходы, связанные с перераспределением теплоносителя в местах общего пользования. Установка индивидуальных поквартирных отопительных приборов, работающих от электрической энергии, предусматривает прокладку дополнительных силовых сетей в жилом помещении, а это подлежит согласованию с органами местного самоуправления.

Не следует забывать, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (1.7.2. Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

Андрей, 01.08 16:16
Не путайте божий дар с яичницей. Читайте определения Верховного суда от 2009 года. В двух словах все что обслуживает более чем одну квартиру является общедомовой собственностью. Демонтаж батарей никоим образом не нарушает общедомовую сеть. Все это есть в постановлении № 354 от 06.05.2011г.