Решение различных вопросов по обслуживанию дома

Страницы: 1 2 След.
RSS
Решение различных вопросов по обслуживанию дома, Что делать, куда податься. Ищем способы решения.
 
К сожалению, я очень тёмный человек в плане ЖКХ и обслуживания многоквартирного дома, в частности. Но время диктует свои условия и сложившийся порядок вещей решено изменить, для себя, координально. Возможно, данная тема поможет ещё очень многим людям.

В целях повышения навыка взаимодействия с УК, есть такая ситуация:
В доме, в одном из подъездов, произошёл пожар. В процессе его ликвидации пожарники выбили стёкла в подъезде.
Задача, восстановить стёкла в подъезде. Необходим алгоритм действий как и на каком основании можно подтянуть к этому делу УК.
 
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170"Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". В соответствии с пунктом 3.2.9 указанных правил периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа. По поводу устранения последствий пожара, хотелось бы отметить, что подъезд в многоквартирном доме является общим имуществом (долевой собственностью) всех собственников помещений в многоквартирном доме. Именно собственники несут бремя расходов на содержание принадлежащего им имущества. Хотя управляющая компания и обязана обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества, но в то же время она оказывает услуги и выполняет работы за счет платы (взносов) собственников и нанимателей жилых помещений в доме. И при этом согласно ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения должна быть установлена в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Пожар является не зависящим от воли управляющей компании обстоятельством (форс-мажорным), причинившим непредусмотренный ущерб общему имуществу. Данный ущерб требует для устранения дополнительных денежных средств, что может и не покрываться ежемесячной квартплатой. Конечно, по общему правилу вред, причиненный имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ст. 1064 Гражданского кодекса РФ). И управляющая компания может произвести работы по устранению ущерба за свой счет, а впоследствии требовать данную сумму с виновника пожара. Но если виновник не установлен или неплатежеспособен обязанность управляющей компании за свой счет устранять последствия пожара не столь очевидна. Кроме того, обращаем Ваше внимание, на то, что высшим органом управления в многоквартирном доме является общее собрание, на котором Вы можете принять решение о сборе дополнительных средств, на устранение последствий пожара.В любом случае, если вы все-таки считаете, что управляющая компания действует (бездействует) неправомерно, принять компетентное решение в сложившейся ситуации с применением мер ответственности может Государственная жилищная инспекция(в рамках административного дела, в случае если установит нарушение со стороны управляющей компании правил содержания общего имущества), либо суд (при рассмотрении соответствующего искового заявления от жильцов.
 
Добрый день,такая проблема с управляющей кампанией, начальство и работники очень оборзели(выставляют немыслемые счета,работу не выполняют,лампочки в подъезде не горят,не белится подъезд уже года 3....и много всего) сравнивали цены и условия содержания дома через дорогу,одно загляденье( у них другая обслуживающая кампания) возможно ли как то написать заявление с подписью жильцов о смене управляющей кампании? каки куда это следует сделать?
 
Больше шести лет прошло с тех пор, как вступил в силу новый ЖК РФ. Практически каждый многоквартирный дом в Приморском крае определился со способом управления. Большинство собственников выбрали своим способом управления сотрудничество с Управляющими компаниями. За прошедшие годы, к сожалению, многие Управляющие компании так и не успели осознать тот уровень ответственности, возложенный на них собственниками многоквартирных домов. Уровень их сервиса далёк от мировых стандартов.
Сегодня большинству жителей трудно оценивать, сравнивать и выбирать между различными Управляющими компаниями, т.к. уровень качества услуг, на рынке, чаще всего одинаков – плохо или удовлетворительно. Если ситуация с Управляющей организацией в доме складывается не в её пользу, активные и неравнодушные собственники, как правило, ищут ответ на вопрос: какая Управляющая компания может послужить альтернативой?
У каждой компании достаточно аргументов в свою пользу. Чистые и ухоженные дворы, отремонтированные фасады и подъезды. Но помимо «видимых глазу» услуг, Управляющие организации осуществляют большой комплекс «скрытых от глаз» клиента работ на домах. По этому, прежде чем принять решение необходимо помимо осмотра доступных мест – дворов, подъездов, мусоропроводов, лифтов, получить объективную информацию путем опроса собственников дома, который обслуживает компания - претендент. Если управляющей компании нечего скрывать они сами обеспечат вам доступ и дадут возможность осмотреть и оценить состояние крыши, подвала, инженерных коммуникаций и ознакомят вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг. Подобная «экскурсия» поможет вам реально оценить возможности организации и ее отношение к своим обязательствам, возложенным на себя по договору управления.
Инициативные группы собственников
Первое, что необходимо сделать при смене управляющей компании: организовать инициативную группу собственников. При этом нужно учитывать, что в Управляющей компании, скорее всего на вашем многоквартирном доме есть «штатный собственник» который подписывает от вашего лица акты выполненных работ, проводит агитационную работу в поддержку управляющей компании. Делает он это не бескорыстно и получает свою «морковку» от управляющей компании, в виде скидки за оплату жилищных услуг либо в конверте. Человек он заинтересованный и обладает кое-каким авторитетом у некоторых жителей вашего дома. Поэтому будет отстаивать свой интерес, прикрываясь благими намерениями и агитировать жильцов остаться под управлением прежней компании. Это-то и может стать вашей главной головной болью при сборе голосов за вновь выбранную вами управляющую организацию, поэтому желательно этого человека привлечь на свою сторону и использовать его возможности и энергию в интересах дома. Ведь прежняя компания, как показывает практика, просто так дом не передает, любыми путями стараясь оставить его под своим управлением. И здесь, как нигде важнейшую роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.
Порядок перевода дома в управление другой компании
Законные основания перевода вашего дома в управление другой Управляющей компании могут быть следующими:
  • Окончание срока договора с Управляющей компанией
  • Отказ УК в предоставлении информации или не предоставление её долгое время
  • Невыполнение работ или услуг
  • Оказание услуг не в полном объёме или ненадлежащего качества
Объективно говоря, только окончание срока договора с Управляющей компанией является веской и значимой причиной для разрыва отношений (решения собственников отказаться от пролонгации). Такие основания, как отказ Управляющей компании от оказания услуг, невыполнение работ, оказание услуг ненадлежащего качества, придётся документировать и доказывать в суде. В ситуации с неудовлетворительным исполнением договора управления необходимо провести юридическую экспертизу. Для документирования нарушений проводится процедура запросов к управляющей организации с соблюдением всех формальностей. Запросить можно различные документы: отчеты, акты осмотра, акты выполненных работ и услуг, договор управления и обслуживания.
В рамках подготовки проведения голосования за выбор другой управляющей компании с жителями дома может быть проведена информационная встреча, на которой собственники дома могут получить информацию о новой компании, обсудить с представителями компании содержание Договора и другие вопросы. Такая встреча не имеет официального статуса. В случае успешной информационной встречи Управляющая компания подготовит проект Договора, протокол и вынесет их на общее собрание, имеющее официальный статус. Общее собрание в многоквартирном доме проводится по инициативе любого из собственников помещений. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма проведения собрания (очное или заочное голосование);
- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией или материалами, которые будут предоставлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме.
Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещений в данном доме как лично, так и через своего представителя. Все собственники помещений данного дома, принимающие участие в голосовании при очной форме, должны зарегистрироваться у секретаря собрания (паспортные данные). При заочной форме голосования всем собственникам помещений раздаются бюллетени, в которых должны быть указаны фамилия, имя и отчество голосующего, его право собственности на жилое помещение (№ свидетельства, дата выдачи, общая площадь и доля собственности), повестка дня общего собрания. Решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «За», «Против», «Воздержался».
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами, которые хранятся в месте, которое определено решением общего собрания.
Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Вместе с тем собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием, с нарушением установленных Жилищным кодексом РФ требований в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с новой управляющей организацией. Расторжение договора управления многоквартирным домом с прежней Управляющей компанией, осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Следует учитывать, что новая управляющая организация в соответствии со ст. 10 ЖК РФ. приобретает права и обязанности на управление домом только с момента вхождения в договорные отношения с собственниками помещений, а именно с момента начала исполнения обязательств ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Полномочия новой Управляющей организации подтверждаются протоколом общего собрания и бланками голосования. При предъявлении прежней управляющей организации уведомления, должен быть установлен срок на передачу технической и иной документации, остатка финансовых средств и др.
При смене управляющей организации также целесообразно составить двусторонний акт состояния общего имущества многоквартирного дома. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества.
 
Добрый день!
Необходима консультация!

В соответствии с Федеральным законом (в ред. от 18.07.2011) от 23.11.2009 № 261-ФЗ до 1 июля 2012 года собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечить установку приборов учета воды, тепловой энергии, электрической энергии.
Задача управляющей компании или правления ТСЖ, ЖСК - донести информацию до собственников, что установка приборов учёта необходима согласно закону об энергосбережении и отказ от установки грозит принудительными мерами по установке приборов учёта со стороны энергоснабжающей организации и разбирательством в суде. УК или правление ТСЖ, ЖСК должны предложить собственникам варианты: перечень компаний, с которыми имеется возможность заключить договор на установку приборов учёта энергоресурсов и их предложения по стоимости работ и качеству предлагаемого оборудования.
На основании ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ требования в части организации учета используемых энергетических ресурсов не распространяются на ветхие, аварийные объекты, объекты, подлежащие сносу или капитальному ремонту до 1 января 2013 года, а также объекты, мощность потребления электрической энергии которых составляет менее чем пять киловатт (в отношении организации учета используемой электрической энергии) или максимальный объем потребления тепловой энергии которых составляет менее чем две десятых гигакалории в час (в отношении организации учета используемой тепловой энергии).
На основании вышеизложенного возникает вопрос :
Целесообразно ли устанавливать общедомовой теплосчётчик, если внутридомовая система теплоснабжения и горячего водоснабжения требует капитального ремонта?
В многоквартирном жилом доме № 14 по ул. Пограничная в г. Находка капитальный ремонт внутридомовой системы теплоснабжения и горячего водоснабжения производился в 1989 году. Прошло уже 23 года. В жилых квартирах собственники жилья своими силами меняют старые металические трубы на "метапол". На срезе старой трубы видно, что трубы стояков на 80 - 90% забиты ржавчиной и отложениями. За 6 лет своей деятельности, Управляющей компанией "Амарант-Сервис" не произведено ни одного капитального ремонта. Хотя этой весной на общем собрании собственниками жилья было внесено предложение о необходимости срочной замены стояков отопления. Единственное, что предлогает УК "Амарант - Сервис", так это ихними силами установить теплосчётчик, но опять же за наш счёт, как это сказано в Федеральном законе № 261. Но ведь вся система внутридомового отопления пришла в негодность. Вопросов о том, что с данной УК однозначно нужно распрощаться, у собственников жилья уже не возникает. Но, как в данном случае нам быть с установкой счётчика? Ведь, во-первых, теплосчётчик реально просчитает температуру теплоносителя на входе в жилой дом, но теплоотдача этого теплоносителя будет невелика через забитые трубы. Во-вторых, отопительный сезон начался, и никто сейчас этот счётчик устанавливать уже не будет, а значит, собственникам жилых помещений в многоквартирном доме придётся платить по другим тарифам. В третьих - Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности.Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Нормативами определено проведение текущего ремонта в пределах трёх – пяти лет. Какие работы включены в состав текущего ремонта? Ремонт: фундамента, стен и фасада, перекрытий, крыши, оконных и дверных заполнений, лестниц, балконов, крыльца, подвалов, внутренних общедомовых помещений, систем отопления, водоснабжения, водоотведения, электропроводки, вентиляции, мусоропроводов, элементов внешнего благоустройство. И всё это должно быть выполнено не за счёт дополнительных поборов с собственников, а учитываться при расчёте стоимости управления УК.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.


ТАК КАК ЖЕ ПОСТУПИТЬ В ДАННОМ СЛУЧАЕ СОБСТВЕННИКАМ ЖИЛЬЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ЖОМА?

Состояние трубопроводов внутридомовой системы отопления наглядно отражены в фотографиях.
IMG_3372.JPG (733.76 КБ)
IMG_3378.JPG (710.11 КБ)
IMG_3370.JPG (733.45 КБ)
 
Здравствуйте! что нужно сделать, кому обратиться, какие необходимые документы нужны для перегородки в подъезде? сколько по времени и сколько нужен денег ?помогите пожалуйста (в подъезде три квартиры, две квартиры, т.е входная дверь их находятся близко между собой, а моя, находится дальше остальных, там много места для перегородки, на вход перегородка не будет мешать)
 
Михалыч, благодарю. Теперь общий механизм понятен. С УК удалось договориться полюбовно.
За те несколько месяцев, что меня здесь не было, немного пообтесался. Очень приятно, что тема развивается дальше.

Александр,
а что говорит УК по части капитального ремонта отопительной системы? Что-то запланировано?
Если нет, то на них можно попробовать воздействовать через администрацию города или жилилищную инспекцию. Ещё, можно попробовать вот такой вариант: https://25.my-region.ru/ Там есть раздел Народный контроль, все заявки распределяются в то или иное ведомство краевого уровня, а от туда на местный, но уже с зарядом "бодрости".
Личное мнение: Ставить общие тепло и водосчётчики рано или поздно придётся, так как по ним считается ОДН, а это не что иное, как подсчёт потерь внутри дома - аварийных ситуаций, кражи или затрат при техническом обслуживании, которые оплачиваются из кошельков собственников и нанимателей жилья. Если система в таком плачевном состоянии, то это будет ощутимо.
Может, не очень компетентно, но оперативнее экспертов. :D

Kuanysh ***,
весьма малоинформативно и бессвязно. Попробуйте поговорить с ЖЭУ или строителями. Скорее всего, вас отговорят, так как, если я правильно понял, вы хотите поставить перегородку в месте общего пользования. Даже если вы получите согласие жильцов, на том основании, что это не помешает проходу, то с пожарниками дело будет обстоять сложнее.
 
Минрегион опубликовал проект поправок к Жилищному кодексу, ужесточающий меры к неплательщикам коммунальных услуг вплоть до выселения
11 апреля 2013 | 04:05
Минрегион опубликовал проект поправок к Жилищному кодексу. Теперь для повышения платежной дисциплины в ЖКХ — поставщики тепла, электроэнергии, холодной воды и услуг водоотведения смогут переходить на прямые договоры с жильцами, выбрасывая из платежной цепочки управляющие компании, которые при 95-процентной собираемости платежей потребителей накапливают долги. Еще одна новация проекта, снятие запрета на продажу за долги единственного жилья, вызвала бурные споры в правительстве и уточнение Минрегиона. Автор проекта — рабочая группа по ЖКХ при правительстве: там “Коммерсанту” пояснили — инициатива еще обсуждается, но идеологически она верна, по долгам надо платить.
 
Добрый день!
Такая ситуация, живем с мужем на 12 этаже, недавно к нам обратилась управляющая ТСЖ и сообщила, что нам в ближайшее время необходимо предоставить доступ к местам общего пользования, а именно к водопроводной трубе (которая естественно в ванной закрыта кафелем), так как течет труба у соседей по нашему стояку на 10 этаже. На наш вопрос почему нельзя поменять трубу между 10 и 11 этажом если течет на 10, она ответила, что трубу там неудобно менять, а дополнительно платить за это она не хочет. Насколько это правомерно со стороны управляющей?
 
Цитата
Анастасия пишет:
Добрый день!
Такая ситуация, живем с мужем на 12 этаже, недавно к нам обратилась управляющая ТСЖ и сообщила, что нам в ближайшее время необходимо предоставить доступ к местам общего пользования, а именно к водопроводной трубе (которая естественно в ванной закрыта кафелем), так как течет труба у соседей по нашему стояку на 10 этаже. На наш вопрос почему нельзя поменять трубу между 10 и 11 этажом если течет на 10, она ответила, что трубу там неудобно менять, а дополнительно платить за это она не хочет. Насколько это правомерно со стороны управляющей?
Добрый день, Анастасия! В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме(491 ПП). Общее имущество, к которому относится часть стояка, проходящая в квартире, принадлежит всем собственникам многоквартирного дома. Такое имущество подлежит замене или ремонту по решению общего собрания, которое должно быть принято не менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в доме (п. 1 ч. 2 статьи 44, ч. 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ). Целесообразность того или иного технического решения должны оценивать технические специалисты. Живя в многоквартирном доме, мы не можем игнорировать мнение других жителей. Учитывая также, что оно основано на нормах действующего закона. Доступ к общим коммуникациям действительно нужно предоставить. Более того, он должен быть всегда для устранения аварийных ситуаций, т.к. это затрагивает права третьих лиц (других собственников), которые могут пострадать из-за отсутствия такого доступа.
Страницы: 1 2 След.
Читают тему (гостей: 1)